產業是園區發展的根本。園區產業的集群和培育是一項復雜的系統過程，涉及產業定位、路徑選擇、產業培育以及產業升級等多個方面。園區產業的形成和發展是市場選擇和主動規劃共同作用的結果，其中最主要的是做好產業的頂層設計。
園區產業是如何集聚并發展壯大呢？東灘智庫認為，無論選擇哪個產業方向，無外乎三條路徑，其一是承接外部產業轉移；其二是推動本地產業升級；其三是孵化高效益未來型產業。具體到某一個園區，大多以一種路徑為主，其余為輔。
園區產業發展規劃不是閉門造車，更不是“拍腦袋”，必須做好“頂層設計”，統籌考慮園區各種因素，追根溯源，統攬全局，在最高層次上尋求產業轉移、產業升級和產業孵化問題的解決之道。
一、承接外部產業轉移
產業轉移既包括現有產業項目遷移，也包括現有產能轉移而產生的新的投資項目，它主要受企業投資最為關注的“市場、成本、資源”三個因素的影響，承接外部產業轉移是產業園區發展的重要路徑。中國經濟多年來的高速增長，主要得益于全球產業轉移，這其中有低成本的吸引力，有市場擴展的需要，也包括環保的壓力。無論是張江高科技園區，還是蘇州工業園；無論是傳統加工業，還是高科技制造業，大抵如此。
國內外的產業轉移方式逐漸多元化，產業園區在考慮承接外部產業轉移時也變得復雜了，面對外部眾多的產業轉移機會，該如何做出選擇，既能夠實現園區產業的快速發展，又能夠避免亦步亦趨，始終跟在別人的屁股后面。我們認為，園區管理者在承接外部產業轉移過程中，應具備一定的“雙向思維”，掌握靈活性，適度而行，方能把園區發展之路越走越寬。
1、比較優勢與跳出比較優勢陷阱
借助比較優勢原理，通過發揮自己的優勢條件承接國內外產業轉移是園區招商的通常做法，這本身無可厚非。然而，任何事情的對立在一定條件都會走向它的反面。過分依賴比較優勢很有可能會將園區經濟帶進“比較優勢陷阱”，失去培育競爭優勢的機會。因此，園區管理者在利用比較優勢的同時也應注意提防步入“比較優勢陷阱”。
2、微笑曲線與克服微笑曲線局限
根據微笑曲線理論，很多園區在承接產業轉移時依賴成本優勢，主要定位于以生產制造為主的中間環節，“不敢奢望”產業鏈條的兩端，即前端研發環節和后端營銷環節。這樣甘心做生產基地的想法是難以持久的，一來現代產業的可持續發展越來越依賴于研發和營銷環節，二來作為生產基地的成本優勢將隨著園區發展而降低。因此，產業園區應克服微笑曲線理論局限，重點選擇一兩個細分領域發力，實現細分領域的“兩端”突破。
3、產業轉移和技術轉移同舉并重
園區產業發展不是簡單的用企業把園區填滿，而是要走產業集群化道路。產業園區要想實現內生可持續的發展，就應該有長遠眼光，在承接產業轉移的同時，全球抓“藥”，全方位布局研發基地，通過承接技術轉移，吸引發達國家和國內先進地區的科技成果，并將其轉化為產業化項目，從而練就園區經濟的核心競爭力，打造園區經濟未來，構建園區更為安全的產業體系。
隨著全球產業轉移進入4.0時代，中國主導全球第四次產業轉移，重心在于產業圈層內騰挪和跨區域的轉移，更加注重對轉移承接地區綜合制造成本的考量、對產業配套能力的要求以及對轉移承接地區消費市場的考察。產業轉移呈現整個產業鏈的轉移，研發、采購、銷售、物流、售后服務等多個營運環節伴隨新的生產基地布局也轉移過來，實行組團式或產業鏈式整體轉移。這也為產業轉移和技術轉移同步推進提供了條件。
二、推動本地產業升級
產業園區，在我國已走過30多年的發展歷程。30多年來，我國很多園區已經積累了一定的產業基礎，但隨著時代的變遷，以及新型工業化時代的到來，它們迫切需要進行產業升級。產業升級主要是已形成一定的產業和企業基礎的園區，通過整體規劃和專業服務，提升軟硬環境的產業蛻變模式。一般而言，主要表現三個方面，發展環境的升級、發展主體的升級和發展技術的升級。
1、發展環境的升級
在新的時代條件下，園區粗放式經營已經走到了盡頭，集約化發展日益成為共識。園區集約化發展離不開發展環境的升級，它不僅需要做好硬環境建設，更需要做好軟環境建設，針對園區發展中常見的企業布局混亂、發展粗放、缺乏配套服務等情況，遵循產城融合的新發展理念，打造適宜的產業園區環境，提供綜合配套服務，乃至于專業產業服務，為入駐企業發展提供更多支持。
2、發展技術的升級
發展技術的升級也稱發展驅動力的升級。過去，我國產業園區的發展主要依靠要素驅動，憑借低廉的土地成本和勞動力價格等實現產業集聚，而未來產業發展的驅動力將更多的依靠技術創新、智造升級。技術創新有難度的園區，也可以通過購買研發創新成果進行商業化，或者外包采購技術服務等方式，實現跨越式發展。產業智能化改造也是實現產業升級的重要路徑，主要包括建設智能車間、機器人替代人、工業4.0改造、產品遠程維護等。
3、發展主體的升級
園區產業發展的決定性因素在于人。在產業升級中，園區管理者作為園區的發展主體思想不能落伍，而一定要與時俱進，不斷學習和進步，善于把握趨勢和機遇，努力成為領域內的行家。園區可以通過支持和提供培訓、再教育、考察調研學習等服務，提升園區管理者的經營管理能力和服務水平。更重要的是進行園區管理機制的改革，吸引專業型人才、專家型人才、新型智庫機構等參與園區運營管理，以迎合園區新舊動能轉換和新經濟發展的大潮流。
三、孵化高效益未來型產業
產業孵化不同于企業孵化，是以實現園區特定產業從無到有、從小到大、從大到強的一種企業群或產業鏈孵化模式。產業孵化是三種路徑中最難的一種路徑，發展周期最長。但相對于承接外部產業轉移，產業孵化是根植于當地核心優勢資源的產業生態孵化，具有根植性的優勢，更利于有組織的創新。未來型產業呈現非連續的機會導向和爆發式成長，產業規劃的重心應通過持續的政策、金融、土地、人才等要素投入，實現核心產業生態的培育，獲得長期的價值回報。
1、產業的根植性
“根植性”反映的是園區產業發展與資源條件的匹配度，能夠最大化發揮園區的優勢資源，并且最好能將園區的核心優勢資源發揮到極致。產業孵化的根植性越高，與當地的社會經濟發展融合程度越深，這樣的產業鏈一旦形成，就不容易被復制和被轉移。典型案例如杭州的數字經濟、重慶的筆記本電腦等新產業集群，基本都遵循了這一邏輯。
2、有組織的創新
產業孵化是一種有計劃、有組織的產業孵化模式，園區管理者要深入研究特定產業鏈的發展規律，瞄準產業鏈的核心價值環節，或者引領產業發展的關鍵技術，通過有序的資源投入和支持政策，包括新型孵化器、產業投資基金、創新券、研發中試平臺、創業輔導平臺等，形成有組織的產業創新鏈（項目群）。
3、人才引領產業
在未來型產業領域，人才成為體現競爭力最核心的要素，也是產業規劃最重要的內容。主要體現在三個方面：一是產業定位更多地考慮人力資源稟賦或對人才的吸引力；二是結合產業發展引進各類人才及智力機構，包括高校、科研院所、教育培訓機構以及科學家、企業家、創業人才等；三是打造人-城-產的內生循環機制，打造面向各類人才特別是青年人群的友好城市，培育鼓勵創新創業的活力氛圍。
這三種路徑模式是可以并行存在的，大多數園區都是同時實施產業招商和產業培育的發展模式。而面向未來的新經濟和新格局，各種產業面臨顛覆性變革和重新布局的可能，園區管理者必須要盡早布局，在頂層設計上尋求產業轉移、產業升級和產業孵化的解決之道，構建面向未來的業務組合，形成多個產業飛輪，包括業務模式成熟的基礎產業、作為增長引擎的戰略產業以及有成長潛力的機會產業，對不同產業給與差別化的資源配置和考核機制。
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