相比前些年對(duì)于文旅地產(chǎn)的熱情，近兩年借勢(shì)特色小鎮(zhèn)的熱潮，地產(chǎn)大咖們紛紛落子科技小鎮(zhèn)。
碧桂園聯(lián)合清華大學(xué)等單位，計(jì)劃五年投入1000億開發(fā)科技小鎮(zhèn)，目前惠東稔山科技生態(tài)城、潼湖創(chuàng)新小鎮(zhèn)、潼湖科學(xué)城三個(gè)科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目啟動(dòng)，黃江科技小鎮(zhèn)、三河市科技小鎮(zhèn)已立項(xiàng)。
華夏幸福借力PPP模式推進(jìn)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)建設(shè)，規(guī)劃、開發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)一條龍運(yùn)作，目前在河北大廠、香河、浙江嘉善等地區(qū)打造的影視小鎮(zhèn)、機(jī)器人小鎮(zhèn)、人才創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)等已經(jīng)初具規(guī)模。
樂(lè)視與融創(chuàng)聯(lián)手發(fā)展樂(lè)視汽車小鎮(zhèn)，目前啟動(dòng)的莫干山汽車生態(tài)小鎮(zhèn)規(guī)劃一期4300 畝，規(guī)劃建成融樂(lè)視汽車制造、觀光體驗(yàn)、樂(lè)視體育、樂(lè)視音樂(lè)主題游樂(lè)等功能為一體的特色小鎮(zhèn)。
一時(shí)間，科技小鎮(zhèn)建設(shè)變得火熱起來(lái)。東灘顧問(wèn)參與過(guò)很多科技地產(chǎn)項(xiàng)目，也做過(guò)兩個(gè)科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目，這里結(jié)合內(nèi)部的一個(gè)專題研究材料，對(duì)科技小鎮(zhèn)的發(fā)展路徑做個(gè)初步的探討。
一、科技小鎮(zhèn)興起的時(shí)代機(jī)遇
時(shí)代機(jī)遇1：顛覆性創(chuàng)新時(shí)代，新興科技產(chǎn)業(yè)成為主導(dǎo)
2008年全球金融危機(jī)以來(lái)，有關(guān)新一輪科技革命的討論持續(xù)高漲。應(yīng)該說(shuō)，由信息革命主導(dǎo)的第三次顛覆性創(chuàng)新時(shí)代還在持續(xù)發(fā)酵，當(dāng)今中國(guó)，結(jié)構(gòu)性產(chǎn)業(yè)機(jī)遇、改善性產(chǎn)業(yè)機(jī)遇、創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)機(jī)遇并存，北斗導(dǎo)航、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能、智能制造、3D打印、數(shù)字內(nèi)容、基因技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)等新興科技應(yīng)用擴(kuò)散加速，科技創(chuàng)新領(lǐng)域仍是當(dāng)前最大的創(chuàng)富場(chǎng)。特別是在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”計(jì)劃的鼓舞下，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，參與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)投資孵化的各種機(jī)構(gòu)也是極大擴(kuò)散。
時(shí)代機(jī)遇2：城市經(jīng)濟(jì)亂象叢生，小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)因風(fēng)而起
另一個(gè)視角來(lái)自區(qū)位，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展伴隨著空間、資源不足等城市病問(wèn)題，發(fā)展空間受限、交通問(wèn)題突出、生活成本高企等等，而小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)擁有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的眾多資源，土地空間、生態(tài)環(huán)境、生活成本等方面的優(yōu)勢(shì)，使小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需的人才、資金等要素正在不斷集聚。近年來(lái)，城市群的規(guī)劃和發(fā)展助推了產(chǎn)業(yè)下沉，國(guó)家、地方政策積極支持小鎮(zhèn)建設(shè)，城市的高端產(chǎn)業(yè)資源加快外溢。相比原來(lái)在大城市周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)／產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（一般配套比例不得超過(guò)10%），科技小鎮(zhèn)（產(chǎn)文旅居融合發(fā)展）對(duì)于下沉的產(chǎn)業(yè)資源具有更大的吸引力。
時(shí)代機(jī)遇3：浙江小鎮(zhèn)模式初步成型，科技小鎮(zhèn)模式借鑒可期
科技產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)異軍突起，浙江特色小鎮(zhèn)作為先行者，起到了很好的示范效應(yīng)。與歐美國(guó)家科技小鎮(zhèn)的發(fā)展不同，浙江模式帶有更大的規(guī)劃主導(dǎo)性，地方政府的支持力度非常大，加上產(chǎn)文旅居融合發(fā)展所具有的經(jīng)濟(jì)性，使得科技小鎮(zhèn)成為了中國(guó)多種發(fā)展訴求（城市群、美麗中國(guó)、消費(fèi)升級(jí)、PPP模式等）的結(jié)合點(diǎn)。西湖云棲小鎮(zhèn)、余杭?jí)粝胄℃?zhèn)、臨安云制造小鎮(zhèn)、德清地理信息小鎮(zhèn)、余杭傳感小鎮(zhèn)、蕭山機(jī)器人小鎮(zhèn)、寧海智能汽車小鎮(zhèn)、長(zhǎng)興新能源小鎮(zhèn)、江北動(dòng)力小鎮(zhèn)、秀洲光伏小鎮(zhèn)、海鹽核電小鎮(zhèn)、江山光谷小鎮(zhèn)、新昌智能裝備小鎮(zhèn)等，正在證明科技小鎮(zhèn)的爆發(fā)力。
二、科技小鎮(zhèn)建設(shè)的基本范式
科技小鎮(zhèn)的內(nèi)涵是什么？如何通過(guò)科技小鎮(zhèn)的眾生相，勾勒出科技小鎮(zhèn)的圖譜呢？這里我們講幾個(gè)科技小鎮(zhèn)的例子，杭州夢(mèng)想小鎮(zhèn)、云棲小鎮(zhèn)作為示范性科技小鎮(zhèn)，主要功能構(gòu)成為孵化器＋社區(qū)＋商業(yè)配套；東灘顧問(wèn)在前幾年做的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目中，有一個(gè)在嘉興的智能家居產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)在升級(jí)為智能家居產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，有一個(gè)在鹽城的大豐高新技術(shù)區(qū)（未來(lái)科技城）現(xiàn)在將其中一部分升級(jí)為希望小鎮(zhèn)。
從中可以看出，科技小鎮(zhèn)本質(zhì)上就是科技城的縮小版或者科技地產(chǎn)的升級(jí)版，主要體現(xiàn)為“綜合體+社區(qū)”的產(chǎn)品空間組合。科技小鎮(zhèn)的主要功能載體有三類，一是科技產(chǎn)業(yè)綜合體，包括智能制造基地、科技研發(fā)中心、科創(chuàng)服務(wù)中心、科技孵化器、科技加速器等；二是科技旅游綜合體，科技主題公園、科技博覽中心、科技文化創(chuàng)意中心等；三是城鎮(zhèn)服務(wù)綜合體，包括科技主題酒店、智能醫(yī)院、智能化社區(qū)管理、科技人才公寓等。
從產(chǎn)品模型看，科技小鎮(zhèn)呈現(xiàn)為“科技+文化+雙創(chuàng)+旅游+社區(qū)”的五維范式，是一個(gè)融合產(chǎn)品制造、研發(fā)、科技服務(wù)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，一個(gè)集聚創(chuàng)新資本、雙創(chuàng)人才、科學(xué)技術(shù)的資源集聚區(qū)，一個(gè)涵蓋新型科技文化旅游、科技生活體驗(yàn)的未來(lái)消費(fèi)區(qū)，一個(gè)空間社區(qū)化、引擎互動(dòng)化、業(yè)態(tài)融合化的雙創(chuàng)空間，一個(gè)安全舒適、現(xiàn)代化、信息化、智能化的智慧生活區(qū)。
從發(fā)展方向看，科技小鎮(zhèn)主要有“新興科技小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)智造小鎮(zhèn)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)”三類。（1）新興科技小鎮(zhèn)：聚焦新興產(chǎn)業(yè)（新一代信息技術(shù)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)、智能制造等），主要位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，有新興產(chǎn)業(yè)集聚基礎(chǔ)；（2）產(chǎn)業(yè)智造小鎮(zhèn)：以傳統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)的智能化生產(chǎn)改造和高端轉(zhuǎn)型，突出小鎮(zhèn)的智能化建設(shè)；（3）創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)：聚焦科技產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，與高校、科研機(jī)構(gòu)、研發(fā)企業(yè)有合作，有人才集聚的產(chǎn)業(yè)和生活環(huán)境、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。
三、科技小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的六脈神劍
科技小鎮(zhèn)開發(fā)從范疇上屬于區(qū)域綜合開發(fā)，遵循一二三聯(lián)動(dòng)開發(fā)（土地一級(jí)開發(fā)、部分二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)、三級(jí)產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)）的理念。小鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)只是一個(gè)開始，更重要的在于小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我們看到的這么多的科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目，能夠持續(xù)成功運(yùn)營(yíng)的恐怕不會(huì)很多，其中的關(guān)鍵在于能否構(gòu)建并形成持續(xù)的運(yùn)營(yíng)升級(jí)能力。華夏幸福在全國(guó)開發(fā)了那么多產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，目前看能拿得出手的成功案例極少，而且基本都是坐等“風(fēng)”來(lái)的區(qū)位非常好的項(xiàng)目。所以說(shuō)，從地產(chǎn)開發(fā)商到城市運(yùn)營(yíng)商再到產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，存在著巨大的鴻溝需要跨越。這里，結(jié)合東灘顧問(wèn)的咨詢實(shí)踐，談?wù)効萍夹℃?zhèn)運(yùn)營(yíng)的幾個(gè)關(guān)鍵方面。
1、少商劍：甄選主題產(chǎn)業(yè)——產(chǎn)業(yè)破題，小鎮(zhèn)定勢(shì)
首先要定小鎮(zhèn)的特色產(chǎn)業(yè)。梳理企業(yè)聚集現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型需求，借勢(shì)為主、造勢(shì)為輔，確定根植性強(qiáng)的主題產(chǎn)業(yè)，打造產(chǎn)業(yè)IP，促進(jìn)企業(yè)集聚，形成科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。一般從戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)制造業(yè)智能化轉(zhuǎn)型和科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)業(yè)中進(jìn)行產(chǎn)業(yè)選擇，圍繞主產(chǎn)業(yè)鏈集中突破，挖掘當(dāng)?shù)氐幕蛑鳟a(chǎn)業(yè)的文化旅游基因，延伸科技與文化融合發(fā)展的相關(guān)業(yè)態(tài)，打造產(chǎn)業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)，積極引導(dǎo)主題產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)集聚。
2、商陽(yáng)劍：集聚科創(chuàng)資源——人才聯(lián)合，創(chuàng)新動(dòng)力
充分利用項(xiàng)目周邊科創(chuàng)資源，集聚科技小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人才、技術(shù)等科技創(chuàng)新資源。主要有三個(gè)路徑：一是學(xué)院派科技支持，充分利用入駐小鎮(zhèn)的科技產(chǎn)業(yè)相關(guān)高校、研究所人才資源，形成地區(qū)科技聯(lián)盟；與小鎮(zhèn)主題科技產(chǎn)業(yè)相關(guān)市內(nèi)、省內(nèi)、國(guó)內(nèi)外高校及科研機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作，在支持小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。二是研發(fā)技術(shù)支持，積極打造主題科技產(chǎn)業(yè)相關(guān)的總部經(jīng)濟(jì)園和科研中心，引導(dǎo)國(guó)內(nèi)外相關(guān)知名科技企業(yè)研發(fā)中心、科技總部等入駐。三是產(chǎn)業(yè)高端人才引進(jìn)，以小鎮(zhèn)入駐企業(yè)為基礎(chǔ)，積極招徠主題科技產(chǎn)業(yè)相關(guān)高端人才；以雙創(chuàng)為契機(jī)，招引創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才入駐小鎮(zhèn)。
3、中沖劍：引導(dǎo)政策支持——大開大闔，產(chǎn)業(yè)推手
結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策和小鎮(zhèn)政策支持，集聚科技小鎮(zhèn)發(fā)展的外在推動(dòng)力量。主要有六類政策：一是小鎮(zhèn)政策，包括小鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃、土地支持政策、稅收優(yōu)惠政策；二是科技產(chǎn)業(yè)政策，包括科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、科研項(xiàng)目/立項(xiàng)支持政策、智能制造產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)高端化轉(zhuǎn)型支持政策；三是服務(wù)平臺(tái)政策，包括雙創(chuàng)扶持政策、孵化器/加速器政策、共享辦公政策；四是金融政策，包括產(chǎn)業(yè)扶持基金政策、科技產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)基金政策、科技產(chǎn)業(yè)融資扶持政策；五是配套政策，包括科技旅游政策、智能化社區(qū)支持政策、海綿城市支持政策；六是人才政策，包括人才引進(jìn)政策、落戶政策、購(gòu)房支持政策等。例如杭州夢(mèng)想小鎮(zhèn)為創(chuàng)業(yè)者提供了從辦公場(chǎng)所租金減免，到低利息貸款以及天使投資引導(dǎo)基金等一系列扶持政策，涵蓋苗圃階段、孵化器階段到加速器階段，尤其對(duì)“泛大學(xué)生群體”創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動(dòng)給予大力度的政策支持。
4、關(guān)沖劍：搭建公共平臺(tái)——公共支撐，共享發(fā)展
以政府為支持，構(gòu)建“招商+投融資+交易+人才+智慧服務(wù)”的公共平臺(tái)（實(shí)體平臺(tái)＋虛擬平臺(tái)）。招商服務(wù)平臺(tái)，創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)載體（比如創(chuàng)業(yè)苗圃、眾創(chuàng)空間等），設(shè)計(jì)合理的項(xiàng)目評(píng)審機(jī)制、項(xiàng)目促進(jìn)機(jī)制；投融資平臺(tái)，設(shè)置科技產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)基金、信貸融資平臺(tái)等；公共資源交易平臺(tái)，包括技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)、科技成果轉(zhuǎn)化平臺(tái)等；人才服務(wù)平臺(tái)，教育培訓(xùn)平臺(tái)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)、科技人才公寓等；智慧服務(wù)平臺(tái)，涵蓋產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)服務(wù)、旅游服務(wù)等內(nèi)容。例如杭州夢(mèng)想小鎮(zhèn)打造了一體化的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)：創(chuàng)客工作坊平臺(tái)、創(chuàng)客集市平臺(tái)（商業(yè)配套服務(wù)O2O平臺(tái)）、創(chuàng)客擂臺(tái)平臺(tái)、創(chuàng)客募化平臺(tái)（發(fā)布項(xiàng)目眾包、眾籌、招募團(tuán)隊(duì)信息）、創(chuàng)客生活平臺(tái)（生活配套服務(wù)O2O平臺(tái)）。
5、少?zèng)_劍：完善服務(wù)體系——市場(chǎng)機(jī)制，靈活供給
服務(wù)體系的建設(shè)遵循專業(yè)化的原則，按專業(yè)設(shè)置專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)，或引進(jìn)整合第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，構(gòu)筑支持科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)化服務(wù)體系。主要包括生產(chǎn)性服務(wù)、生活性服務(wù)和生態(tài)性服務(wù)三類，重點(diǎn)關(guān)注生產(chǎn)性服務(wù)導(dǎo)入和培育（打造科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈不可缺少），包括風(fēng)險(xiǎn)投資、創(chuàng)業(yè)投資、融資租賃、展覽展貿(mào)、集中采購(gòu)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、檢測(cè)認(rèn)證、共享辦公、論壇交流等。小鎮(zhèn)要形成豐富多彩的活動(dòng)組織，自己組織或依托第三方中介機(jī)構(gòu)，讓小鎮(zhèn)充滿創(chuàng)新活力、人文氛圍。
6、少澤劍：創(chuàng)新模式機(jī)制——聯(lián)合運(yùn)作，各方互利
科技小鎮(zhèn)發(fā)展空間較大，涉及內(nèi)容較多，單靠一家單位很難玩得轉(zhuǎn)，所以我們看到了碧桂園聯(lián)合清華大學(xué)、樂(lè)視與融創(chuàng)聯(lián)手等聯(lián)盟開發(fā)方式，“開發(fā)主體＋產(chǎn)學(xué)融政協(xié)”聯(lián)合開發(fā)運(yùn)作，可以更好地共享科技小鎮(zhèn)的發(fā)展紅利。從商業(yè)模式看，科技小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)要合理搭配科技地產(chǎn)銷售、科技地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、科技發(fā)展服務(wù)收益、科技產(chǎn)業(yè)投資收益多種收益方式，特別要關(guān)注科技企業(yè)孵化、股權(quán)投資收益、科技產(chǎn)業(yè)化投資收益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。
科技小鎮(zhèn)之火，能否形成燎原之勢(shì)？市場(chǎng)化企業(yè)特別是地產(chǎn)企業(yè)成為科技小鎮(zhèn)的主導(dǎo)開發(fā)力量，介入到產(chǎn)業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，以部分的內(nèi)容運(yùn)營(yíng)替代單純的地產(chǎn)開發(fā)，可能是地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)好的途徑。當(dāng)然這里有借機(jī)低成本拿地之嫌，但是我們從中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)角度看，這未必不是代表著一個(gè)新的開端，一個(gè)更加市場(chǎng)化、人性化的發(fā)展道路。
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